N.O.T. Kolbermoor

Sehr geehrter Herr Weinzierl,

zunächst bedanken wir uns für Ihre Anfrage zu einem unserer Reels im Zusammenhang mit dem Bürgerentscheid wegen des von der Stadt und dem Bauträger geplanten  „Quartierszentrum Nordost“. Zu dem Thema Erschließung bzw. Kosten der Erschließung haben wir uns u. a. auch Expertise aus der Prüfung von Hoch- und Tiefbauwirtschaft eingeholt. Dieses alles in einem Reel darzustellen, würde die Limitierungen dieses Video-Formats mit oft nur 20-30 Sekunden Dauer sprengen. An  der kurzen Video-Sequenz orientierte sich allerdings auch Ihr Fragen-Set. Um Ihrem Anliegen gerecht zu werden, haben wir uns daher entschlossen, Ihre Fragen in einem eigenen Text aufzugreifen.

 Wer zahlt die Zeche?

Grundsätzlich werden Erschließungskosten weitgehend auf Bauherren umgelegt. Beim Planungsprojekt Quartierszentrum Nordost sind wegen des instabilen Baugrunds, der Wasserproblematiken und der Nähe zum Biotop Teufelsgraben deutlich erhöhte Kosten zu erwarten. Es besteht die Gefahr einer Kostenexplosion ähnlich wie beim Bau der Westtangente, wo sich die Kosten von 60 Mio. € auf 270 Mio. € erhöht haben, die Bauzeit hat sich auf insgesamt 13 Jahre verlängert.

1. Die Erschließungskosten werden in jedem Fall um die Brückenbauwerke (Sportplatz) und den Mehraufwand für die Entwässerung der befestigten Flächen höher ausfallen als bei Grundstücken mit guter Anbindung und stabilem Baugrund. In der Regel übernehmen die Bauherren zunächst sämtliche Kosten und übertragen das Ergebnis nach Fertigstellung und Abnahme an die Stadt. Im Rahmen von städtebaulichen Verträgen wird vereinbart, wer welche Kosten übernimmt. Bisher mussten Bauherren sämtliche Kosten bezahlen, und dann nach mängelfreier Abnahme durch die Stadt kostenfrei übertragen. Ob und wie dies bei diesem großen Projekt vertraglich geregelt worden ist oder werden soll, wurde bisher nicht kommuniziert. Auch ist bisher nicht deutlich geworden, inwieweit der Bauträger in die Finanzierung von allgemeinen Maßnahmen (Ausbau von Zufahrtsstraßen, Brücken, Ertüchtigungen, Retention etc.) einbezogen wird  oder ob diese allein von der Allgemeinheit getragen werden müssten. Explodierende bzw. auch extrem schwierig zu kalkulierende Kosten werden vom Bauträger mit großer Wahrscheinlichkeit nicht übernommen, da die Kosten das Projekt dann komplett unattraktiv machen würden.

 2. Die Risiken bestehen vor allem in der Stabilisierung der Bauten, in Oberflächenwasserableitung, in Schichtwasserproblematiken, in Setzungsprozessen und in der Haftung für angrenzende Schäden. Es handelt sich um extrem instabilen Baugrund mit einer fehlenden ausreichenden Zugänglichkeit und Anbindung.      

• Der vorhandene Boden (Seeton) ist als Baugrund für die Aufnahme der Gebäudelasten nicht günstig. Mit Zusatzmaßnahmen im Bereich der Bodenverbesserung kann das schadensfreie Bauen sicher und dauerhaft dargestellt werden. Die Bodenverbesserungsnahmen stellen zusätzliche Baukosten dar und werden in Form höherer Kaufpreise und Mieten, von den künftigen Bewohnern zu tragen sein.  Ein weiterer Baustein für gerade kein günstiges Bauen.
• Der anstehende Boden ist für eine Versickerung von Oberflächenwasser nicht geeignet. Dies ist nach der Zufahrtsproblematik ein weiterer entscheidender Punkt, der zu lösen ist. Südlich, unterhalb des Baugebietes steht die Stadt seit Jahren vor der Herkulesaufgabe, die Oberflächenentwässerung zu regeln.
• Durch die Bebauung verändert sich auch die Entwässerungssituation ringsum das Baugebiet. Wo bisher Oberflächenwasser der Grundstücke um das Baugebiet in die Wiesen ablaufen konnte, und sich somit ein Ausgleich zwischen den bebauten Grundstücken und den Ackerflächen  einspielte, entsteht nun eine neue Situation. Künftige befestigten Flächen, die Veränderungen der neu geplanten Geländehöhen, Straßenhöhen etc., können oder werden den Abfluss von Oberflächenwasser behindern. In wie weit dies in den bisherigen Berechnungen eingeflossen ist, ist nicht bekannt bzw. wurde vom Ersteller des Entwässerungskonzepts nach dessen Aussage bei der Fragestellung ausgeklammert.
• Die künftige Bebauung wirkt als „Riegel“. In den Bodenschichten oberhalb des Seetons besteht ein Rückstaurisiko und damit ein Potential für Schäden an den Grundstücken und den Baukörpern der umliegenden Gebäude. In wie weit diese in den bisherigen Berechnungen eingeflossen ist, ist bisher nicht dargestellt.

·        Auf Grund eben dieser Unwägbarkeiten hatte die Stadt im Übrigen bereits vor Jahren die Anfrage für eine deutlich kleinere und niedrigere Bebauung der Wiese nach Anwohnerangaben abgelehnt. 

3. Die Anlage der Fußgänger-/Radfahrerbrücke sowie deren Beleuchtung (so sie denn trotz des Biotops genehmigt würde) und Maßnahmen des Biotopschutzes während der Bauphase zahlt die Allgemeinheit. Dafür müsste dann aber wahrscheinlich der Sportplatz weichen. Ebenso würde der Teufelsgraben unter einer solchen Baumaßnahme erheblich, möglicherweise unwiederbringlich leiden. Der Bau der  Brücke, ihre Instandhaltung und Wartung sowie die neue Entwässerung innerhalb des Teufelsgrabens sind kosten- und wartungsintensiv.  Die Folgekosten trägt vermutlich allein die Allgemeinheit. 

4. Der Bau zumindest der öffentlichen Tiefgarage und deren anschließende Betriebskosten würden ebenso zu Lasten der Allgemeinheit gehen. Tausende Kubikmeter Seeton müssen ausgehoben und abtransportiert werden, eine Menge, für die bayerische Deponien, so sie diese Art Seeton überhaupt aufnehmen können, nicht ausgelegt sind. In der Merkur‑Reportage „Sündhaft teurer Abtransport“ (15.02.2025) wird berichtet, dass der Markt Schliersee den Aushub für das neue, nicht unterkellerte  Feuerwehrhaus Neuhaus (Grundfläche 388 qm) für rund 100.000 Euro auf eine Deponie in die Nähe vom Leipzig bringen lassen musste.​Hier geht es aber nicht um den Aushub für ein Feuerwehrhaus eines Ortsteils der Gemeinde Schliersee, sondern für eine wohl mindestens 300 Autos fassende Tiefgarage …. Der dortige Bürgermeister äußerte sich übrigens sehr verärgert und stellte die Frage, ob Lkw‑Fahrten „durch halb Deutschland“ der Umwelt tatsächlich dienen, betonte aber, dass die Gemeinde an die bundesrechtlichen Vorgaben gebunden ist. Wir gehen davon aus, dass sich die Rechts- und Sachlage in Kolbermoor wohl kaum anders darstellen wird. Entscheidend sind Art, Umfang und Zusammensetzung des Seetons sowie die jeweils geltenden Entsorgungs‑ und Abfallvorschriften. Im Planungsgebiet sind Seetone als tieferliegende, schwach bis stark schluffige Beckenablagerungen zu erwarten, die sehr wasserempfindlich und schwierig zu nutzen oder zu belasten sind. Wie beim torfhaltigen Aushub in Neuhaus kann solcher Seeton nicht einfach als Bauschutt deklariert und lokal verbaut werden,  weil er aufgrund seiner Konsistenz und geotechnischer Eigenschaften spezielle Entsorgungs‑ bzw. Umlagerungskonzepte verlangt. Je nach Analyse des Aushubs und der ausgehobenen Menge bestimmt sich dann die Deponie, was u. U. auch lange Transporte erfordern kann. 

5. Die Anlage und den Betrieb der Retention zahlt aller Voraussicht nach ebenfalls die Allgemeinheit. Die Herstellung sollte eigentlich auch umgelegt werden auf Bauträger und Stadt. Aber wie gesagt, mit der Definition der Abgrenzung und verschiedener Fördertöpfe,  lässt sich jonglieren.

6. Die Haftung für Schäden der Umgebungsbebauung (Setzungsrisse, Schichtwasserrisiken) zahlt für den städtischen Teil die Allgemeinheit. Für den privaten Teil sind Spätschäden möglicherweise gar nicht mehr einzufordern (Haftungsbegrenzung der Objektgesellschaft),  inwieweit hier eine Sekundärhaftung der Stadt eintritt, bleibt risikobehaftet. Die Haftungsfrage würde sich mit einer Gewährleistung zumindest für einen üblichen Zeitraum von 5 Jahren ab Gesamtabnahme regeln lassen. Die Sicherstellung der Mithaftung durch den Vertragspartner (Bauträger) müsste eigentlich im Interesse der Stadt sein. Nicht geklärt ist aus unserer Sicht bisher, inwieweit die MvB Baukultur GmbH sich auch dann noch in der Verpflichtung sehen würde, wenn die Untergesellschaft (ebenfalls mit Haftungsbeschränkung) für das Nordost-Zentrum ihr haftendes Kapital aufgebraucht hätte. Auch sind längerfristige Schäden nicht auszuschließen.

Bei all dem ist äußerst fragwürdig, warum laut scheidendem Bürgermeister bisher keinerlei Kostenbetrachtungen stattgefunden haben (Stadtratssitzung 26.11.2025).

Mit freundlichen Grüßen

N.O.T.Kolbermoor

Bürgerinitiative

Sehr geehrter Herr Weinzierl,

da Sie offensichtlich mit unserer Stellungnahme nicht zufrieden waren, möchten wir noch einmal auf Ihre Fragen eingehen. Wir bitten um sachliche, ausführliche und unabhängige Berichterstattung und finden es schade, dass wir das an dieser Stelle gesondert betonen müssen. Wir haben Ihnen eine ausführliche Stellungnahme gesendet. Warum haben Sie diese nicht abgedruckt? An uns sind Bürgerinnen und Bürger herangetreten, die sehr beunruhigt sind, aber wir wüssten nicht, was und wer hier eskaliert.

Unsere Aussagen beziehen sich auf die Darstellungen von Herrn Kloo und Herrn von Bredow am 21.08.2024. In einem Zoom-Meeting vor einigen ausgewählten Anwohnern gab Herr Kloo im anschließenden Fragenkatalog zu Protokoll, dass von den 70.000 qm [damals geplante Fläche ohne spätere Erweiterung für Retention im Osten] etwa 10.000 qm der Fläche am Teufelsgraben (Grünland) sowie etwa die gleiche Fläche am Schellgraben (Grünland) vorab der Stadt zugerechnet werden. Dazu kämen Flächen für Verkehrserschließung, regenerative Energieversorgung und andere Infrastrukturerfordernisse. Die Entscheidung dazu wurde offensichtlich in den Verträgen fixiert. Da Herr Kloo insgesamt von einer Flächenaufteilung 40 % Stadt und 60 % Eigentümer sprach, ergibt sich im Umkehrschluss, dass diese Areale in das Gesamtareal einzurechnen sind, da die Stadt sonst mehr als 40 % der Flächen erwerben würde. Dass die Stadt aber genau 40 % der Flächen erwerben würde, stand nie in Frage. Wenn der noch amtierende scheidende Bürgermeister nunmehr angibt, diese Aussagen seien falsch oder scheinen falsch zu sein, so sollte er seine eigenen Aussagen unmissverständlich korrigieren.

Wenn nun diese Flächen, z. B. auch Straßen, ins Eigentum der Stadt übergehen, zeichnet die Stadt als Eigentümer sich auch verantwortlich für diese Flächen. Folgekosten sind demnach der Stadt zuzurechnen. Leider hat es Herr Kloo verpasst, eventuelle anderslautende Vereinbarungen transparent und präzise zu kommunizieren. (So ist z. B. auch jetzt nicht eindeutig erkennbar, ob es sich bei den 30.000 qm bebaubare Fläche, die Herr Kloo angibt,  um den für die Bebauung vorgesehene Grundfläche inklusive Straßen und Wege oder exklusive ebendieser oder im weiten Sinn um die 34.400 qm Wohnfläche handelt. Aus den folgenden Aussagen jedoch könnte man indirekt ableiten, dass es sich um die reine Grundfläche der Bebauung handelt, da Herr Kloo anführt, dass Straßenflächen „überhaupt nichts mit der bebaubaren Fläche zu tun haben“.)

Wenn Herr von Bredow jedoch sagt, dass Strom, Wasser, Telefon etc. auf die Eigentümer umgelegt werden, so stand dies auch nie in Frage, denn dies ist der Regelfall. Es geht vor Allem um die zu erwartenden nicht dem Regelfall unterliegenden außerplanmäßigen Erschließungskosten, Dazu haben wir ausführlich Stellung bezogen.

Auch bei der Anlage und dem Betrieb der öffentlichen Tiefgarage ist davon auszugehen, dass die Stadt diese Kosten übernimmt, da dies der Regelfall ist. Etwas anderes wurde nicht kommuniziert, und auch Herr v. Bredow äußert  sich nicht anderslautend.

Außerdem ist bislang offen, wer letztlich die städtischen Anteile bebaut und wie die Stadt die Baukosten finanziert. Auch hier haben wir in anderen Projekten des Bauträgers nachgefragt und festgestellt, dass außerhalb der staatlichen Förderung marktwirtschaftliche Bedingungen zugrundegelegt werden, was dazu führt, dass bei Ausbleiben der Fördermittel die Stadt auf immense Kosten zusteuern würde. Wenn Herr Kloo sagt,  „wir [die Stadt] zahlen [zahlt] aber dennoch nur den Anteil der Fläche, den wir auch bebauen“, so lässt sich daraus ableiten, dass die Fläche erworben werden muss – inklusive Erschließungsanteil. Bei der Fläche, die also darüber hinaus ins Eigentum der Stadt übergeht, ergeben sich demnach keine baurechtlichen Ansprüche. Diese Betrachtungen waren ausdrücklich nicht Gegenstand des Beitrags im Netz, zeigen aber, wie wichtig Transparenz dieses Themas wäre.

Da bislang kein städtebaulicher Vertrag zustande kam, ist, um auf die planmäßigen Erschließungskosten zurückzukommen, die volle Umlage derzeit nicht gegeben. Wie sich das in Zukunft gestalten würde, wäre Verhandlungssache und ist somit reine Absichtserklärung. Wir gehen vom Regelfall aus.

Summa summarum ergibt sich für die Bürgerinnen und Bürger der Stadt ein erhebliches Kostenrisiko, das der Vorwurf von Boshaftigkeit“ oder „Dummheit“ nicht ausräumt. Diese Fragen wurden von uns bereits im November 2024 aufgeworfen und von der Stadtverwaltung nicht beantwortet oder „in persönlichen Gesprächen mit den BI-Verantwortlichen bereits erklärt“. Hier von „blöder Propaganda“ zu sprechen, erhebt auch weiterhin nicht den Anspruch einer sachlichen Argumentation.

Mit freundlichen Grüßen

Die Sprecher der Bürgerinitiative N.O.T.Kolbermoor